Head of Agency, GuoZhongLiang Group
I am pleased to inform you that I have started my new business of professional services in Hong Kong since February 2017.
My first focus is to work together with GuoZhongLiang Group (“GZL Group”, www.gzlchina.com) as the role of expanding the Consultancy and Agency Division, effective from 1st February 2017. Our goal is to serve and assist our clients in finding the best solution to overcome every unique set of challenges of their real estate investment/development in mainland China, Hong Kong and overseas.
GZL Group, founded in 1998 is a multi-discipline professional service company having office network in 25 cities in China with headquarter based in Shenzhen. As one of the fastest growing professional consultant firm, GZL Group services a wide range of clients including corporates, government authorities and individual clients across Greater China Region as well as many oversea countries.
***
做。做人就要做 要做馬上做
不會做 學做 • 學會做 快做 • 做不妥 練習做 • 做不好 改良做
貧窮當然要做 • 富有也應要做 • 不要因困難而不做 • 不要因孤單而不做
由困難做到容易 • 由辛苦做到快樂 • 從頭到尾做 • 做小做到大
越做越起勁 • 越做越進步
Personal Information
Name: Yu Kam Hung
Family: My wife and I, my son Big Head & my daughter Big Eye
Birthday: September, 1961
Work Info.: Former President of HKIS
Hobbies: Photography, Sailing, Traveling and Scuba-diving
Favourite Color: Rainbow (彩虹)
Favourite Books:《與光同行》 – 戶部敬子 (Comics); “The Universe in a Nutshell” – Stephen Hawking
Taste, Culinary and Life
支持明日大嶼與桂山島計劃(2020年10月5日載於信報)
香港由於地少人多的關係，在經濟發展成功的同時，對於房屋的需求變得愈來愈迫切，並且已經可以說是去到一個水深火熱的地步。 香港整體土地面積約1100平方公里，當中已發展的土地僅佔四分一，而用作住宅用途的土地則只佔整體土地約7%。雖然看似有大量土地可供考慮開發，只需要從郊野公園和自然保護區劃出小部分土地就可以解決很多房屋問題。但香港土地和房屋問題牽連眾多持份者，包括地產商、業主、環保主義者和其他的訴求人士等，使得這件事成為一件不可能完成的任務。 即使有了地，土地平整、交通配套的建設等時間也要10至20年。但問題總是要積極處理的。因此，各方面都想盡辦法，希望可以建造更多的房屋，增加住宅的數量，以紓緩現時香港社會上市民急切的住宿要求。 政府之前在《香港2030+》報告指出，香港長遠將欠缺大量土地，保守估計最少要額外多1200公頃。於是在2018年提出的「明日大嶼」發展建設計劃，建議在香港島和大嶼山中間的水域建造多個人工島，增加總面積約1700公頃，希望於未來20年可以為70萬至110萬人提供住所。 這個計劃提出之後，由於牽涉到多方面的利益關係，一直遭受到反對，加上近年社會運動和現時疫情的關係，使得計劃有所推遲，最近的進展是政府如果能夠在今年從立法會獲得前期總共7.8億元的研究經費，並且能於未來42個月完成基礎研究，工作才能全面推行。而現在這個計劃到底能否通過撥款的一關，似乎仍是未知之數。 中央政府有鑑於香港土地供應的舉步維艱，最近提出推行發展桂山島，以解決燃眉之急。該計劃是建議在桂山島，以及在該島東西兩面的水域填海造地，並且以產業園區為主要發展，在該填海造地的地區內，提供各種有關醫療、教育、建築等發展，並且預計可以透過填海造地獲得大約70平方公里的土地，興建28萬間住宅以供約50萬至70萬市民居住。 資料顯示，在這個島上興建的住宅將有40%是綠置居，30%是新居屋，20%是首置盤和剩下的10%將會是私人樓宇。而售價方面，綠置居將會是300萬元，新居屋將會是450萬元，首置盤將會為600萬元。 桂山島的地理位置距離香港、深圳、澳門、珠海等都沒有太遠的距離，如果發展，將可以配合大灣區9+2共通共融、互補互動的發展綱領。並且政府可以考慮用未來的新建設，整合葵湧貨櫃碼頭用地，釋放更多接近核心香港區域的土地，用作建屋及經濟發展。 筆者認為，這個桂山島發展計劃是一個多贏方案，絕對值得大力支持，其他要解決的技術問題，例如用什麼形式租借給香港、年期多長、管理模式、交通配套及規劃等，都是相對容易解決的。 「明日大嶼」是一個二、三十年以上的長遠方案，而桂山島計劃受中央政府直接操控，能夠避開香港所有不同持份者的反對力量，所以可以期望能於10年內見到成果，是一個唯一能夠在短期內執行並且有效的土地供應計劃。這個計劃和「明日大嶼」的計劃其實亦沒有排斥，由於兩者之間在選擇地區和發展方式都不同，並且在時間、地區與發展計劃都沒有重複，亦能互相配合。因此，如果同時全力推進這兩個計劃，可以發展的房屋數量會循序增加，這將可以有效在未來大大改善市民一直面對的房屋住宅和樓宇價格高昂的問題。 無論什麼方案，都需要考慮如果經濟下行和金融危機等危機爆發時，如何適當調整填海及建屋計劃的時間表，以免產生對房地產市場疊加的衝擊，令社會穩定更受衝擊。 余錦雄 香港測量師學會前會長
read more
ESG與房地產企業(2020年9月28日載於信報)
現今世界雖然仍然處於比較穩定的狀況，經濟發展或許有波動，但整體來說都是正面的。不過，當中就存在三個非常明顯的隱憂，就是環境破壞、社會責任的忽視和各種管治混亂。基於此，近年就有所謂ESG原則的出現。 何謂ESG原則？E是Environmental，亦即是對於環境的專注；S是Social，即是對於社會和文化的考慮；G是Corporate Governance，即是有關公司或機構管理。 而這三個考慮包括了各種不同的項目，例如生物的多樣性、防止環境污染、有關員工的工作條件和安全，以及社會的健康、安全等；同時，亦包括到文化遺產的補償和保存等；亦都強調管理公司和企業上的透明度與公開度。 現在於歐洲盛行的私人企業ESG，一般由官方開始推動，民間則由投信、銀行、保險公司、四大基金作為第二線，通過金融手段，要求上市公司必須注意環境保護、企業社會責任及公司治理。衡量方法以公司的可持續性為審視標準。如果永續經營不佳，未達到永續指數或是公司治理指數，將遇到融資困難、金融機構不予以投資、股票遭到拋售等窘境。 現時很多先進的私營企業，開始推行ESG原則，一個可以同時平衡商業利益與社會和環境的三贏辦法。在發展的過程中，除了要求達到賺取巨大的利益為主要目的外，亦應顧及有關環境、社會等各種因素。 這個EGS原則對於一個企業來說，將會影響他的經營穩定度和外界對於該企業的名聲等。甚至是對於其他人是否會選擇該企業作為合作對象的必要條件之一，因此企業在經營的路上，對於這個原則應該非常關注，並且努力實踐相關的項目，以進一步提升企業在社會的地位和吸納更多顧客。未來這個原則將會成為一個全球化的現象之一。 無論有關環境保護、社會責任或者是企業管理，房地產業都是最重要的產業之一。我們現在所消耗的能源，其中一半是用於建築物；在中國，房地產企業所產生的資源極其龐大，亦牽涉着社會很多扶貧計劃的資助。所以房地產企業的持續發展是必須做到的，而ESG亦是要不斷注重的領域。現在中國房地產企業面臨增長的ESG投資及監管要求，企業目前正處於ESG探索及提升階段，各級政府重視程度也在逐步提升。 最近香港聯合交易所亦修訂了有關ESG的要求，從今年7月1日或之後開始的財政年度起，加強了對ESG的規定，新指引其中包括要求披露董事會的管治角色；強調健全的管治架構對ESG績效的質量和報告的重要性；報告中新增有關氣候變化的層面；對社會責任的指引。 從上面種種可以看到，未來不管是政府架構、私人企業或者房地產企業，必定要發展出一套完整的ESG標準與系統。或許一般投資者可能有一個迷思，認為注重ESG的公司獲利較差，事實上，這幾年ESG在投資等級債券中已經開始產生效益，重視ESG的公司跟不重視ESG的公司兩者互相比較，前者風險機率更低。 余錦雄 香港測量師學會前會長
read more
九龍城廣場的前世今生與未來(2020年9月21日載於信報)
九龍城廣場的歷史可以由九龍寨城說起，九龍寨城由清政府於1847年擴建而成，是具有戰略價值的軍事駐地，1899年5月起成為英屬香港境內一座無政府狀態的圍城。之後由於城牆的拆卸，原有的佔地範圍亦不斷縮小，由原本於1898年的0.044平方公里減至1987年的0.026平方公里。曾經是全世界人口密度最高的地區。 1987年中國政府與英國政府達成協議清拆寨城，1987年和1989年首季分兩期進行調遷，1993年完全拆除，1995年8月於遺址建成九龍寨城公園。 九龍城廣場的地皮，就是九龍寨城西南部，規劃切割出來的一小塊，位於九龍城寨原址賈炳達道的北面，之後面積縮小後聚居的西頭村位置。政府於1989年以拍賣形式出售，當時批地價2.86億元，由百利保投得，興建一個10層(3層在地下)高，集娛樂及商業的綜合物業，總樓面約63萬方呎，內裏並設有約460個車位。商場在1993年落成，初期因為鄰近啟德機場，吸引不少旅客及市民。 隨着機場於1998年搬到赤鱲角，九龍城一帶人流大減，加上商場遠離地鐵站，生意大減。 2004年5月，摩根士丹利夥拍建生國際及鵬里資產向百利保地產集團購入九龍城廣場。之後斥資9000萬元展開內部裝修和外牆翻新工程，並於2007年1月26日重新開幕。 2008年，摩根士丹利把業權轉讓予「玩具大王」蔡志明，並於2012年，引入最大商戶AEON百貨進駐商場2樓及3樓至今。 2017年，中國內地背景的買家向蔡志明作價50億元購入。 九龍城廣場自1993年正式開放至今約27年的歷史，一共經過三次商場業權的易手。 九龍城廣場為區內唯一一個大型商場。商場曾多次被申請改劃，當中於1998年曾申請改建1幢39層高的酒店，惟遭城規會反對。其後亦曾申請改建3幢23層高的住宅，當中建議將高度限制由36米放寬至80米，方案同樣遭城規會反對，認為地皮現有的高度限制可為建築物及該區景觀和空間作緩衝，建議中的高度與規劃意向不符。 最近九龍城廣場再向城規會申請一個住宅為主的重建計劃，並且已經得到准許，在該地盤面積約5921方米內，重新發展建成兩幢樓高大約31層高的高層住宅大廈，住宅樓面將會有約47.8萬方呎、提供約850個住宅單位和647個車位。同時，亦有預留大約95602方呎的商業樓面。 現時該商場在疫情之下，雖然生意受到影響，但由於是一些地方的民生用商品為主，所以生意尚算不錯，但長遠來說，在新經濟帶領下，線上購物在香港亦漸漸變為時尚，可能並不需要一個太大的商場，反而住宅供應極度不足，能夠將倘大的地皮，發展成800多個住宅單位，是符合現在的規劃考慮。 雖然規劃現時已經得到政府同意，但更改規劃圖，並且刊登憲報，估計要一年多。另外，由於地契仍然有很多限制，所以要向地政處申請補地價及改變一些地契條款，可能亦需要幾年時間。估計土地正式發展及重建的時間表，要4至5年之後。 對於這個有一定歷史的商場將會清拆重建，在附近的市民表示雖然失去了有回憶的地方，但由於九龍城廣場並非一定要保留，並且考慮到在港鐵屯馬線通車帶動下，這個改變可能也會為當地居民帶來更好的經濟發展。 余錦雄 香港測量師學會前會長
read more
淺談智能家居(2020年9月14日載於信報)
隨着科技愈來愈發達，加上人們對於生活的追求，使得很多企業開始研究並發展如何可以把科技融入日常的生活中。特別是有關智能家居科技方面的技術，以達到一系列更加便利和令居住環境更加舒適的目標。從前在電影中看到有關一般家居的科幻情節，現在很多都可以變成事實。 理想的智能家居需要融合物聯網(IoT)、人工智能(AI)、邊緣計算等訊息技術，從而達至一切家居門、窗、大小電器、各式使用等，都可以動動手指、說一聲、想一想、甚至連想一想都不需要，就能夠遙控、聲控或者AI自動控制。 現時智能家居的技術發展主要分幾個方面。 第一類是如何識別及控制，牽涉的技術包括人臉識別、語音識別及控制、指紋或眼球等各式識別及控制、遙距控制、關連控制等。 第二類是如何連接及訊息傳送，現時主要有三種技術，WiFi技術、藍牙技術和Zigbee技術。 WiFi技術是目前最廣泛應用的，傳輸速度距離與耗能都理想，但是WiFi採用的是射頻技術，容易受到阻礙及外界的各種干擾，傳輸的數據私隱也極易被窺探。藍牙技術因為傳輸距離較短，只可以是短距離通訊的基石。Zigbee技術，傳輸距離50米至300米，但速率十分慢，但最大優點是耗能極低及可自組網，所以是現時最適合用來做智能家居連接的技術。 幾種技術都各有優勢，配合相關的應用程式或電子科技等，因應設計的需要而使用。 第三類是人工智能(AI)與大數據，如果要做到連想都不用想，家居設備就能夠自動調節到在不同時間所需要的不同場景，就必須要有人工智能，而人工智能的發展與學習，是要倚賴大數據與雲計算來規劃。例如收集有關不同場景的數據，以便令到這些智能產品可以更加人性化，避免出現答非所問的錯誤，亦可以使用家的體驗相對於以前更加好。 第四類是應用方便的考慮，要達到容易使用及無處不在。所以很多企業都在研發如何與日常用品結合一起，例如一個手機就可以處理一切。 最後一類就是使用的擴展性及兼容性。所有家居的科技，最好就能夠擴展至其他方面的使用，例如連結辦公室，或者連結其他機構等，造成足不出戶，能夠處理天下事。而兼容性方面，就是考慮不管任何物品，都可以穿過科技連結一起，互相功能切換或者共融共用，比如一面普通的鏡子，已經可以同時作為電視機、電腦、通訊設備及控製版面等的各種用途。 今天智能家居的發展，帶領各大企業邁步向前。例如蘋果擁有的人工智能系統Siri，配合上一系列HomeKit的配件，就可以使用家在任何蘋果的裝置上利用這個人工智能，在遠程控制有關家中各項電器與電燈的開關或是冷暖氣的調教等。亦可以設定各種環境和隨時讓用家檢查家中設備等各種狀態，以便即使不在家中，也能控制得更方便。 又例如LG在展覽中發布了一個網上3D虛擬展館，對所有觀眾展示LG現時最新的科技產品。更在韓國興建了一座樓高四層的LG ThinQ Home，讓屋主透過智能手機的應用程式或使用聲音發出指令，就能輕鬆啟動所有屬於LG的智能家居用品。LG更宣布將會繼續進行研究有關他們自身的機械人系統平台，讓原本所擁有的清潔機械人或送餐機械人等效率可以提高，並且在不久的將來可以應用到家居或商業方面，使得未來有一天家居機械人能在社會普及化。 智能家居這個發展可以說是未來市場的主要趨勢，而各國企業亦開始加強發展自身的智能家居系統，務求可以在這個市場當中擁有一席位，對於未來企業的經濟發展可以帶來更大的進步和優勢。 余錦雄 香港測量師學會前會長
read more
回答香港樓市走向的三個問題(2020年9月7日載於信報)
最近有朋友因應香港樓市的未來發展，向筆者提出三個問題，在此嘗試回答。三個問題分別是若明年有部分人移民英國、澳洲等地，對香港的樓價有影響嗎；美國不斷說香港已經没有「一國兩制」，等同中國其他城市等，繼續制裁香港，對香港樓市有沒有影響；如果社會運動不停止，繼續亂下去，對樓市會有影響嗎？ 最近由於香港的社會運動持續不斷，並且同時受到疫情的影響，加上通過《港區國安法》的關係，使得部分人思考是否可以移民到外地，認為在外國生活會比在香港生活較容易，而且居住環境亦會比在香港的時候要好。 因此，有分析認為，如果需要資金移民，將可能有不少人選擇賣走目前位於香港的住宅單位。可能令樓市價格下降。 自從中英聯合聲明之後，香港從八十年代開始已經歷多次的移民潮，再加上居英權的影響，筆者估計現時在香港擁有海外護照或居留權的人士，總數可能超過100萬。這些家庭是以中產階級為主，他們對外國的認識都比較深，明白到文化差異、生活模式、二等居民、高昂稅制及種族歧視等問題，普遍的心態都是希望能夠繼續留在香港，過現在的港式生活。其中有部分人都是曾經移居外國幾年，選擇回流香港居住的。 現時看到社會上的政治與經濟問題，是否真的大到難以忍受，令人立下決心，要永遠離開？筆者相信絕對不是，而且擁有移民能力的人，很多都是較為有能力的，他們相信會選擇為自己留一條後路，而不會出售香港擁有的物業，以便將來能夠隨時回來香港居住。 就算有一些人賣樓，估計會由內地在香港住滿7年的優才接手，他們可以隨時買樓而不用繳付特別印花稅，購買力足以抵消賣樓移民的人。 近期香港快速進入中美角力的暴風雨之內，美國不斷說香港已經没有「一國兩制」，等同中國其他城市等，不斷提升制裁香港的力度。令到不少香港人不安與焦慮。 筆者認為放眼未來，香港定必會與時並進，適應中國、美國及國際形勢，而發展出自己的道路，繼續保持安穩繁榮。 美國不管是「自治法」所容許的制裁或是廢除香港特殊待遇等措施，對香港沒有太大影響。是政治姿態多於實際，其實也就是外交戲碼。不過，如果這個對峙的局面長期延續，對香港亦是有一定的影響，尤其是有關金融方面的部分，如果美國及西方國家真的全力打壓，香港會受到一定的壓力。 不過，美國及西方企業在香港有巨大利益關係，如果太激烈的行動，他們將會受到的震盪亦未必能夠承受。筆者相信，在利益面前，就算有任何衝突，都是一步一步慢慢發生。而在這些慢慢發生的轉變過程中，香港的定位會逐漸傾向與內地經濟融為一體，成為大灣區的一個重要經濟部分。或者我們香港人會覺得仍然有特別的優越感，不願意融入內地，但這些只是心理問題，在經濟發展方面，筆者認為會像內地優才購買移民港人的樓宇一樣，內地聯繫會慢慢取代西方撤走部分所留下來的位置。 《港區國安法》的實質意義是將香港由「西方世界面對中國的橋頭堡」轉為「中國面向世界的橋頭堡」，對西方的打擊非常巨大，所以在現在立法的初期，不同的政治力量嘗試大力反抗。但從近期的發展，我們可以看到香港絕大部分的市民是歡迎，平靜地接受，並且對由於《港區國安法》能有效減低社會動盪表示歡迎。 現時還繼續有輕微的社會混亂，但筆者相信，一定會很快平復，而安定之後就會帶來繁榮，所以樓市現在已經可以考慮為沒有社會運動這個因素。 余錦雄 香港測量師學會前會長
read more
非住宅按揭成數放寬至五成(2020年8月31日載於信報)
由於疫情反覆不斷的情況下，令香港的經濟大跌，亦令工商舖市場受到巨大的打擊，進入一個冰河時期，而各類非住宅物業的租金和成交價等各方面都直接受到拖累。 資料顯示，中環的寫字樓市場在7月的空置率達5.7%，而九龍灣其中一個商業大廈更錄得一宗低層單位的成交呎價僅6300元，顯示最新的成交價明顯低於高峰期一至兩成。 有代理消息透露，核心區尖沙咀海防道及漢口道交界一個舖位，面積約800方呎，剛由售賣碗碟等雜貨的散貨場短租，每月短租租金僅約10萬元。據悉，之前長租戶為連鎖化妝品店，月租高達85萬元。 這些個案或類似的例子比比皆是。因此在最近，金管局宣布放寬非住宅物業按揭貸款的成數，由一般上限的四成上調至五成。 金管局表示，由於疫情對於香港的經濟造成一個重大打擊，雖然住宅市場方面看似穩定，但寫字樓或工廠大廈、零售業等的租金、價格和成交量就出現大幅調整；同時，未來一段時間，估計疫情和政治局勢仍然會維持非常緊張，肯定影響商人經營生意的信心。因此，這些非住宅物業市場可能持續受到巨大的壓力，如果因為租金及價格下跌，引致銀行為維持金管局按揭成數的規定，而被迫對客戶追收貸款，對業主來說可說是雪上加霜，亦有可能引致連鎖效應，對非住宅物業市場及金融安全帶來危險。因此金管局認為現時放寬有關措施可以有助改善相關情況。 有投資者就表示，由於疫情和社會運動的影響，使得工商舖市場受到巨大的衝擊。這個放寬措施應該在更早的時期推出，但都表示遲到比沒有到好，相信推出後，來自銀行的壓力將會比以往降低；同時，亦有意見表示這個措施仍然屬於謹慎狀態，在短期內未能幫助成交數量或價格。如果想激活市場，金管局應該放寬到大約六到七成，用作增加吸引力。 筆者認為，現時非住宅物業仍然遠遠未到有實質支持的水平，所有金融管制措施應該維持以謹慎為上，所以就算要加大非住宅物業放寬貸款成數，可能亦要再觀察多一段時間，小心行事，以免市場波動更大。 余錦雄 香港測量師學會前會長
read more
中國REITs巨大市場規模(2020年8月24日載於信報)
房地產信託基金(REITs)即不動產投資信託基金，是把大型投資項目資產證券化的一種金融產品。一般通過在證券市場發行信託基金單位，滙集投資者的資金，作為收購大型投資項目。然後用專業機構進行資產經營及管理，並將投資收益，按比例分配給基金單位投資者。 在香港，REITs的發行已經有多年歷史，而其中最有名的就是領展，本港市民都熟悉。但在中國，仍然是在不斷研究，處理安排中。於本月7日，中國證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》，標誌着中國版REITs正式啟航。 這個新政策提出優先支持位於國家重大戰略區域範圍內的基礎設施項目。主要包括倉儲物流項目；收費公路、鐵路、機場、港口項目；污水垃圾處理項目；供水、供電、供氣、供熱項目；數據中心、人工智能、智能計算中心項目；IT網絡項目；智能交通、智慧能源、智慧城市項目等。 世界上的REITs，主要在美國、新加坡或澳洲資本市埸上市，大部分以商業地產為主，但現在中國初步卻不從商業地產啟動，而是選擇在基礎設施領域開始，筆者估計有兩大原因。 基礎設施領域REITs可以先從政府的公共資產起步，較易安排，亦沒有過度追逐市場定價的壓力，從而降低推出的吸引力，作為起步試點，較易取得成績。有待發展成熟後，可以再擴展到商業類地產，因為商業地產REITs更具市場發展前景。 一般的基建投資主要由國企及城市投資企業來營運，而融資的主要渠道比較狹窄，這個模式會大量増加地方政府債務，而槓桿率持續提升亦令金融風險不斷增加。基礎設施REITs的推出提供了一種全新的集資方式，將會有效降低債務水平，令金融風險得以回落。 不過，從收益方面及受市場歡迎程度來看，交通、水電氣熱供應、污廢處理等公共基礎設施項目通常收益較低，甚至存在靠政府補貼的情況，缺乏收益率吸引力；而新型基礎設施項目涉及倉儲物流、數據中心、戰略性新興產業集團、科技園區等項目，市場化率和收益率均比較高，成為首批REITs試點的可能性較大。 現時內地疫情初步受控，經濟重啟需要大量資金支持。據估計，中國存量基礎設施存量，規模超過100萬億元，就算只有其中1%進行資產證券化，仍然可以撐起一個萬億元規模的基礎設施REITs市場。REITs的啟動將能撬動數以萬億計的資金，預料可以成為內地穩定基建投資增長的一大助力，有望達到多贏局面。 余錦雄 香港測量師學會前會長
read more
香港近期住宅市場的租金(2020年8月17日載於信報)
香港市民的住宿除了可以購入屬於自己的物業以外，其中部分由於樓價高企，或各種因素會選擇透過租用的方式去尋找適合自己的居所。 自去年年中開始，由於各種政治因素和社會運動關係，再加上疫情的打擊，使得營商的環境轉差，嚴重的甚至有不少公司倒閉。近期隨着疫情的情況反反覆覆，香港的遊客接近零，而其他商業或就學的到港人數亦大跌，引致住宅樓市租金方面亦受到不少影響。 由去年8、9月開始，香港住宅租金持續回落，依據香港政府在6月底公布數據顯示，5月份租金指數報177.7點，按月跌1.2%，連跌9個月。 部分區域比較依賴外來人士作為租客的地區，受到租金下調壓力更大，例如港島中半山及南區，傳統外國企業的高級行政人員，減少很多。又或者一些大學區的小型住宅單位，內地學生來港大量減少，這些區分租金亦有超過10%至20%的跌幅。 供應方面，根據一間大型物業代理公司的市場統計，2020年下半年，香港有17個全新盤陸續收樓入伙，涉及單位超過1.1萬個。預料部分單位會推出放租，租盤存量可能急增，市場預期住宅租金短期難以重拾升軌，而相對同區樓齡稍舊的屋苑租金會再明顯受壓。 不過踏入6、7月份之後，亦有地產代理報告指出，私宅實用面積平均呎租金約34.4元，較5月份低位已連升兩個月共3.6%。筆者估計這是反映市場進入傳統暑期租賃旺季，相信短期內租金較弱不會轉勢。不過香港住宅的租金，由於供應短缺，是不可能大跌的，就算現時相對之前較低，但租金的水平仍然是世界首屈一指。如果要照顧民生，政府仍然要想辦法增加住宅的供應量。 另一方面，由於疫情的影響，使得旅遊業和酒店業陷入了一個冰河時期。現時本港約有9萬多間酒店房間，在沒有遊客的情況之下，形成浪費。部份酒店為了收支平衡，推出可以長期租住酒店房間的計劃。 筆者以為政府可以暫時放寛酒店的設施限制及租期不得超過一個月的規條。這些臨時放寛措施可以增加酒店作為住宅替代品的吸引力，間接增加住宅供應量，可以疏導短期住宅供不應求的情况。 余錦雄 香港測量師學會前會長
read more
貿易戰與疫情對中國零售業的綜合影響(2020年8月10日載於信報)
近一年來，中國經濟受到中美貿易戰持續及全球疫情的影響，產生很多不明朗的因素，不管是經濟學家、投資者或一般的小市民消費者，對未來的發展都有迷惘的感覺。 去年由於貿易戰的關係，使得中美之間除了關稅問題不斷增加外，亦使兩國之間的貿易並不如以往，雙方不管是進口還是出口都有所下降。數據顯示，雖然由於中美貿易戰的關係，使中國和美國之間的貿易不如以前，但中國的總出口量卻有少許增加的情況。估計是因為中國在這段時間不斷增強自身與歐盟和東協之間的貿易關係。 歐盟一直以來都是中國其中一個最大的貿易對象，而中國亦積極發展與東協的關係，希望以此補償部分美國的位置，成為中國其中一個非常重要的貿易夥伴。 不過，即使中國國內經濟正在開始恢復，但在與各國的關係卻面臨突然惡化，不單單是美國，其他歐盟國家、澳洲及印度等關係惡化的速度也令人擔心。東協國家雖然考慮到中國經濟實力已經大到不能失去，而不願意「選邊」去加入美國及西方的陣營，但中國作為東協大部分國家的最大貿易夥伴，主要作用還是作為他們最大的出口國，對補償中國失去與美國的貿易順差幫助不大。 換句話說，推動出口來拉動中國經濟，未必是一個好的選擇。未來在經濟發展方面，中國必須大力推動消費，利用國內經濟循環，來帶動整體的經濟增長。 另一方面，最近全球疫情的發展，可能對中國推動內部消費政策，有極大的正面作用。 雖然中國全國基本上已經能夠有效的控制疫情，並且恢復有序生產，但全球其他國家，疫情防控仍然處於水深火熱的境況。由於疫情的關係，國際航空不是暫停就是減少班次。因此中國國內到外地旅遊及其他活動，都變得非常少，這樣反而推動了中國國民選擇留在中國境內消費。 例如有中國的航空公司推出航空套票，市民只要花費一個比較優惠的價錢，就可以在年底前的星期六或星期日選擇國內所有的城市作為旅程的目的地，效果空前理想。另外，中國部分城市大型商場內的名牌店亦出現不少人龍排隊購買相關名牌、高消費商品。因此，這可以顯示由於疫情的關係，使得國內市民都選擇留在中國消費。 根據中國統計局公布的數據，中國在第二季的GDP比第一季環比增長11.5%，按年增長約3.2%，相對全球，成績令人鼓舞，但這個回升仍然屬於恢復性的增長，疫情衝擊的損失尚未完全彌補，推動經濟回歸正常水平還需要更多支持的政策。 查看中國公布的數據，消費這個項目僅佔中國總GDP約40%，遠低於美國的69%或英國的65%。之前一些新聞報道上中國現在已經進入「炫富世代」可能只是一個假象，因為中國改革開放以來，有很多年的GDP增長率都以每年超過10%的飛快速度飆升，或許會理所當然地讓中國在短時間內，看起來變得非常有錢，但事實上，中國仍維持極高的儲蓄率。只要中國能夠推動一個好的消費政策，未來短期以至中期的經濟發展，都是樂觀的。 而在推動消費政策下，最大受惠的板塊，應該是零售業與商場。雖然中國的網上消費十分蓬勃，搶佔不小市埸分額，但最新的趨勢是線上線下經濟共同發展，所以只要有良好的地段位置及先進而有效率的經營管理，投資中國購物商場仍然會有相對較高的回報率與增長率。 余錦雄 香港測量師學會前會長
read more
香港兩處漂亮地方(2020年8月3日載於信報)
住宿是所有不同城市的市民生活中一樣必備的項目，而住宿環境的好壞正正影響到當地市場，令樓宇和物業的價值，有所下降或上升。香港的住宅樓價為什麼世界第一，除了供應與需求外，筆者認為，香港有幾漂亮都是一個重要原因。 由於疫情，近幾個月我們都沒有出外，留在香港，正好多探索一下我們自己居住的地方。筆者由於工作關係，曾經到過很多國家不同的城市，最近長期留港，去了兩個地方，令我感覺到如果對比海外，香港真是一個很漂亮的地方，值得我們珍惜。 第一個要說的地方，所有讀者都會知道，亦經常會到，這個就是我們的維多利亞港。可能我們每天都看到維多利亞港，習慣了，不為意這個維多利亞港的景色是世界第一。不管你在尖東的海濱公園，還是對岸的添馬公園，又或者從山頂高處俯瞰，日間或晚上，維多利亞港的景色，都是美麗得令人震撼。 曾經的維多利亞港是受到一個污染的海港，但隨着歷史改變和政府相關的環保計劃，這個海港的水質已經大大改善。外國很多城市，比如紐約或悉尼，看到的海景，都只是大海，而不是一個兩岸高樓林立，五光十色的海港；又比如倫敦或上海，看到的是河景，相對我們維多利亞港適當的闊度，氣勢大大不及。香港的夜景瑰麗奪目，更加是世界知名。 天然海港配合香港百年凝聚的璀璨夜景和一間間別有特色的建築物，這個特別的景色世上獨一無二。因此，在兩者的加持之下，擁有維港海景和夜景的單位，價格可以說是世界上最貴重的物業單位， 相信在一段不少的時間內，這些物業單位的價格只會不斷上漲並受到不少人的需求。對於投資者來說，可以是個非常好的投資市場，又或是對於想要擁有一個寫意景色的買家來說，可以作為一個非常適合的買入因素。在維港兩旁或者山頂及中半山區，擁有無遮擋維港景色的住宅單位，現在的呎價可以比只有城市景色或山景的單位貴兩至三倍，單單是景觀可以有倍數計的價格區別，相信全世界只有香港存在。 另外一個想說的地方是印洲塘，可能讀者未必去過，一個位於船灣淡水湖東面的海灣，在一個天朗氣清的早上，筆者拍了一張照片，整個海灣平靜如鏡，將背後八仙嶺及旁邊婉延起伏的山巒完整反映，再配合藍天白雲，構成一張色彩繽紛、上下對稱的美麗圖畫，不要說其他大城市，就算是九寨溝的風景照片，亦有所不及。 作為全世界其中一個金融中心，居住其中自然感覺到當中的繁華，但在近在咫尺的地方，又有絕妙的世界級風景，不單是印洲塘，就是整條麥理浩徑，都是世界上有名的郊野。香港就是一個這樣的地方，所以樓價高企，是有背後基礎的理由。 余錦雄 香港測量師學會前會長
read more
TRAVEL
