零售業近一年受到社會運動及新冠疫情雙重重創。各類營業額一直急劇下跌，造成不少店舖受到經濟問題的影響，甚至倒閉。
根據政府統計處的最新數據顯示，香港在4月的零售業總銷售價值大概為241億元，按比下降了大概36%。當中各行業以珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物銷貨價值跌幅最大，按年下跌76.6%；其次為服裝跌63.6%，藥物及化妝品跌62.9%。
現時一些傳統旺區，例如銅鑼灣、尖沙咀及旺角等，都可以看到很多空置的舖位，反映出不少店舖都因無力支付租金而相繼結業，更因而掀起一輪拍賣潮。有拍賣行亦表示在五月中拍賣店舖的商品和設備的個案急速上升，而其中以零售業和食肆等比例佔據最多，因此有理由相信未來情況將會愈來愈嚴重。
在這個情況下，零售業所面對的困境可以說是空前嚴重。因此，香港零售管理協會指出，若這個情況下沒有得到任何改善，今年年底將會有大概1.5萬間零售店舖結束營業，這將會嚴重影響到香港的經濟、投資和消費等等。所以亦提出政府需要採取一個有關暫時租金延遲繳交的措施，希望可以限制香港的店舖業主不會因為商戶無法繳付租金而採取任何相關法律手段，或收回該店舖的決定，時間方面為期不少於9個月。
面對大量租客經營困難，現時香港業主同樣面臨重大壓力，究竟零售業和租金在未來的發展，會何去何從？
筆者個人估計，香港現在的客觀環境因素影響之下，所有零售業的生意前景，都不會在12個月之內有什麼突破。生意人都只會在興旺的時間擴張，在收縮的時間，就算有錢賺，亦只會用穩守的政策。綜合下來，在未來一年，零售舖位的租金相信只會不斷下調。
中、長期在疫情之下，亦推動網購日漸普及，加上國安法可能令香港經濟前景不確定性大幅增加，筆者估計在兩三年之內，多數租戶會傾向簽短期租約，並採取與生意額掛鈎的浮動租金安排。而從業主的角度考慮，這樣對穩定資產回報，絕對是一個負面的因數。
本地零售市道，自從2003年沙士之後，長期受惠於內地自由行政策，大幅上升，最近的負面影響，十分嚴峻，就算疫情過去，估計中英爭拗仍然長期持續，而香港對內地自由旅客的吸引力，亦不斷下降。零售銷售已連跌14個月，累計跌幅更逾四成至五成。這些各種情況的發生，相信已經結構性改變零售市道的未來，天價租金，可能在很久的未來，都不能回覆。
同時如果經濟情況因為零售業的不景氣而變得更加惡劣，這將會加重零售業的衝擊，在未來亦只會造成一個惡劣的循環。現時惟有希望政府能夠有一些針對性的紓緩措施，可以幫助香港零售業渡過難關。
余錦雄
香港測量師學會前會長