房屋的基本用途是用作居住，如果地小人多，需求自然相對龐大。一直以來，香港市民對於住宅單位的需求都只有增加沒有減少，而近年以來，更加是一個非常緊絕的狀態。或者我們可以從各種引致需求的因素，解構香港房屋的剛性需求究竟有多大。
首先，看一下居住人口的數量，香港究竟有多少永久性居民？入境事務處多年來僅備存簽發永久性居民身份證數量，即平均每年簽發約40萬張。但並不知道永久性居民是否居住在香港。政府統計處則只會推算由常住居民、流動居民組成的居港人口，最新臨時數字為2019年底有730.35萬位常住居民及19.72萬位流動居民。
除了上述的數字外，筆者估計，香港還有最小額外幾十萬人在香港會佔據房屋相當於長期居住；其中，包括外國佣工、各類遊客、各類短期居住的商務人員、各類每年在香港居住少於3個月的香港人等。
從上面我們可以看到真正有居住需求的總人口，並不是我們經常掛在口邊的730萬人，而是800萬人或更多！
未來的人口會減少嗎？統計處調查指出，近70萬港人想移民外地，當中約70%選擇外國，而逾三成選擇大灣區。筆者估計，這些移民的想法，絕大部分只是概念性的，而真正付諸實行的數目不會太多，現時東西方有激烈爭拗，能夠適宜我們香港人移民的地方愈來愈少，而大灣區可能適合部分香港人作為第二居所，但完全放棄香港是不容易的。就算真的已經離開香港，可能亦會保留房屋作投資保值或者其他考慮。
再看一下那些買房子作為保值的需求，由於很多內地人或已經離開香港的香港人，他們都會擁有香港的房屋作為投資保值或者其他用途。如果這些房子作為出租用途，那是不會影響整體供應及需求的，但如果這些房子每年有人居住的時間都很短，甚至短至只有幾個星期，那對供應及需求的平衡就有很大影響。筆者估計，這些使用量不高的房屋，會實質上將整體房屋的供應量降低3%至5%。
另外一個增加房屋實質需求的因素就是香港的人口和家庭結構的改變，由於歷史的演變，現今香港的家庭模式對比以往大量人數的家庭成員，現今一人和兩人家庭大約佔現時的家庭總數49%，而這些家庭主要是由年輕人、單身人士或一些年輕夫婦所組成，亦有一些可能是即將退休或已退休的老年人組成。雖然這些家庭人數較少，但他們仍然需要一個獨立的房屋作居住用途。
最後再看看資金的流向。可以研究一下香港房屋是否仍然受到投資者的捧場，因此而產生的需求仍然強大。近期修例風波中持續的社會動盪無疑引發不少投資者擔憂，但在《港區國安法》生效後，外商普遍持積極看法。一般商家對政治是沒有什麼興趣的，他們想要的是穩定和確定性，希望確定他們的生意不會被社會動盪打亂，所以絕大多數商家真心歡迎《港區國安法》立法。如果社會能夠持續安定，繁榮必會跟隨。香港作為國際化都市和國際金融中心的地位，在高素質人才、規管機制、法治等方面的優勢都將繼續保持。這些種種加起來，可以得出的結論就是投資者仍然會對香港投信心一票。
據資料顯示，香港特區政府投資推廣處2019年共協助487家海外和內地企業在港開設或拓展業務。這一數字比前一年增長11.7%，創歷年新高。
以上論述香港的房屋龐大剛性需求，再加上不能到位的供應量，可以肯定的是，不管是疫情還是經濟的變化，如果沒有戰爭一類的巨大衝擊，香港的房價仍然是會居高不下的。
余錦雄
香港測量師學會前會長