香港的住宅樓市，撇除基本因素，近期影響最大的有兩個考慮：第一就是社會動盪對經濟的衝擊；第二就是疫情引發的全球經濟流動性停頓，而當中內地與香港近乎脫鈎的情況，更必須解決。
筆者相信，香港國安法短期內將會正式施行，而最近的社會運動雖然持續，但規模愈來愈少，社會動盪這個因素或者可以理解為已經受到控制。不過，香港與內地各方面不能聯繫，這個情況極之令人憂慮。
北京現在有第二波的疫情，相信入境限制仍然會持續一段不短的時間，加上來港必須隔離的關係，使不少投資者，特別是內地的投資者在近期都無法前來香港，令不少內地買家開始對選擇投資香港的樓市變得有點卻步，亦影響作為全球最昂貴樓市的香港資金來源。
除了疫情的關係，由於現時內地開始嚴格實施一些資本上的管制，以致很多內地投資者都選擇離開香港的樓價市場。特別是在豪宅市場方面，近幾個月香港的平均豪宅價格下降約4.5%，而一向受內地投資者歡迎的西九龍站附近的地區樓價更下跌約7%。
根據市場數據顯示，今年第一季完全沒有一個商業物業交易是來自內地買家。這與數年前內地買家一直以巨大昂貴的價格去大量入手香港的物業店舖和寫字樓的情況形成一個強烈對比。
未來樓市發展單憑近幾個月市況當然不能準確預測，但可以肯定的是，工商舖物業會受到嚴重打擊，而住宅方面相對仍然有一些優勢。因為短期本地買家需求強勁、中長期內地買家仍然值得市場期待，以及持外國護照或打算移民的業主不一定賣樓。
資金流動方面，由於港區國安法的通過，有說可能影響到外資公司選擇撒資離港，而內地企業亦可能由於香港在未來有機會失去一個特殊地位，而選擇不再購入香港的長期投資物業。
不過，筆者認為，不管怎樣，香港仍是外資眼中最有信心的中國城市，外資不會撤資，而中資更會持續追捧。隨着疫情逐步消退，當港粵港澳首先有序恢復通關，而其他聯繫與生活亦逐漸回復正常之後，樓市成交量與價值將會轉趨正常化。
余錦雄
香港測量師學會前會長