最近有朋友因應香港樓市的未來發展，向筆者提出三個問題，在此嘗試回答。三個問題分別是若明年有部分人移民英國、澳洲等地，對香港的樓價有影響嗎；美國不斷說香港已經没有「一國兩制」，等同中國其他城市等，繼續制裁香港，對香港樓市有沒有影響；如果社會運動不停止，繼續亂下去，對樓市會有影響嗎？
最近由於香港的社會運動持續不斷，並且同時受到疫情的影響，加上通過《港區國安法》的關係，使得部分人思考是否可以移民到外地，認為在外國生活會比在香港生活較容易，而且居住環境亦會比在香港的時候要好。
因此，有分析認為，如果需要資金移民，將可能有不少人選擇賣走目前位於香港的住宅單位。可能令樓市價格下降。
自從中英聯合聲明之後，香港從八十年代開始已經歷多次的移民潮，再加上居英權的影響，筆者估計現時在香港擁有海外護照或居留權的人士，總數可能超過100萬。這些家庭是以中產階級為主，他們對外國的認識都比較深，明白到文化差異、生活模式、二等居民、高昂稅制及種族歧視等問題，普遍的心態都是希望能夠繼續留在香港，過現在的港式生活。其中有部分人都是曾經移居外國幾年，選擇回流香港居住的。
現時看到社會上的政治與經濟問題，是否真的大到難以忍受，令人立下決心，要永遠離開？筆者相信絕對不是，而且擁有移民能力的人，很多都是較為有能力的，他們相信會選擇為自己留一條後路，而不會出售香港擁有的物業，以便將來能夠隨時回來香港居住。
就算有一些人賣樓，估計會由內地在香港住滿7年的優才接手，他們可以隨時買樓而不用繳付特別印花稅，購買力足以抵消賣樓移民的人。
近期香港快速進入中美角力的暴風雨之內，美國不斷說香港已經没有「一國兩制」，等同中國其他城市等，不斷提升制裁香港的力度。令到不少香港人不安與焦慮。
筆者認為放眼未來，香港定必會與時並進，適應中國、美國及國際形勢，而發展出自己的道路，繼續保持安穩繁榮。
美國不管是「自治法」所容許的制裁或是廢除香港特殊待遇等措施，對香港沒有太大影響。是政治姿態多於實際，其實也就是外交戲碼。不過，如果這個對峙的局面長期延續，對香港亦是有一定的影響，尤其是有關金融方面的部分，如果美國及西方國家真的全力打壓，香港會受到一定的壓力。
不過，美國及西方企業在香港有巨大利益關係，如果太激烈的行動，他們將會受到的震盪亦未必能夠承受。筆者相信，在利益面前，就算有任何衝突，都是一步一步慢慢發生。而在這些慢慢發生的轉變過程中，香港的定位會逐漸傾向與內地經濟融為一體，成為大灣區的一個重要經濟部分。或者我們香港人會覺得仍然有特別的優越感，不願意融入內地，但這些只是心理問題，在經濟發展方面，筆者認為會像內地優才購買移民港人的樓宇一樣，內地聯繫會慢慢取代西方撤走部分所留下來的位置。
《港區國安法》的實質意義是將香港由「西方世界面對中國的橋頭堡」轉為「中國面向世界的橋頭堡」，對西方的打擊非常巨大，所以在現在立法的初期，不同的政治力量嘗試大力反抗。但從近期的發展，我們可以看到香港絕大部分的市民是歡迎，平靜地接受，並且對由於《港區國安法》能有效減低社會動盪表示歡迎。
現時還繼續有輕微的社會混亂，但筆者相信，一定會很快平復，而安定之後就會帶來繁榮，所以樓市現在已經可以考慮為沒有社會運動這個因素。
余錦雄
香港測量師學會前會長